Многие считают, что недвижимость — это самый стабильный и надёжный метод инвестиций. Цена недвижимости всё время растёт, а если квартира не просто стоит, а постоянно принимает арендаторов, то недвижимость становится не просто инвестицией, а неплохим пассивным доходом.
Расскажу, почему в Германии такая схема не работает.
Нельзя просто так взять и купить жильё в Германии
Не забываем, что любая сделка с жилой недвижимостью влечёт немалые дополнительные расходы:
- на покупку Kaufnebenkosten, см. в статье Ипотека и процесс покупки квартиры в Германии +12-15% от стоимости жилья;
- страховки:от 3-х лиц и ущерба; на стены и крышу; от ущерба окружающей среде (особенно для домов с отоплением на газу=практически для всех домов); на непредвиденные расходы – выход из строя всех электроприборов, замена системы водоснабжения и т.д.;
- вывоз и переработка мусора;
- налоги на собственность + налог на землю;
- хаусфервальтунг + миттефервальтунг (управление домом и арендой).
Все эти расходы по закону несёт именно собственник жилья: вписать их в договор и переложить на арендатора — нельзя. Так что прежде чем начать зарабатывать на собственной квартире, нужно основательно потратиться.
Ок, я заплатил все эти налоги, страховки и взносы. Теперь уже можно сдавать МОЮ квартиру и наслаждаться пассивным доходом?
В принципе, да.
Но вот вам три закона, способные расколоть сердце на две части. В одной будет ликовать съемщик, в другой — рыдать арендодатель.
Kappungsgrenze «Максимально допустимое значение»
С 2001 г. собственникам запрещено повышать стоимость аренды больше, чем на 20% за 3 года.
Некоторым землям это ограничение показалось недостаточным, поэтому с 2013 г. в Берлине верхняя граница повышения аренды – 15%. Эту норму взяли на вооружение Гамбург, Мюнхен, Дрезден и все студенческие города.
Mietpreisbremse «Тормоз стоимости аренды»
Kappungsgrenze относился к действующим договорам, поэтому собственники начали увеличивать цену при заключении нового контракта. Рост квартплаты после окончания достигал порой 45%. В Сенате Берлина решили остановить разгул цен и ввели Mietpreisbremse «Тормоз стоимости аренды».
Теперь при смене съемщика плата может быть увеличена лишь на 10% выше средней цены по району. Сенат даже создал ориентир — «уровень аренды» (Mietspiegel). Его можно узнать в специальном справочнике.
Закон вступил в силу в Берлине на 10 лет 1 января 2015, разошелся по другим землям и затормозил повышение арендной платы в Баварии, Бранденбурге, Гамбурге, Гессене и некоторых других регионах.
Mietendeckel «Крышка для аренды»
Кому крышка — понятно из содержания закона. Приняли его в прошлом году как антикризисную меру на время пандемии и несколько лет после неё.
По новому закону хозяева квартир вообще лишились права повышать арендную плату в течение ближайших пяти лет. Закон вступил в силу в феврале 2020, но актуальной признана цена по состоянию на 18 июня 2019 года (именно так, задним числом). Mietendeckel ограничил цены за кв. метр сдаваемого жилья по каждому району в городе.
Ну что, вы всё ещё не передумали сдавать свою квартиру? Тогда вот последний факт, после которого точно передумаете:
В некоторых регионах запрещен простой жилья дольше 6 месяцев, а квартиросъемщики не обязаны делать ремонт при выезде. Теперь все.
