Покупка квартиры для сдачи в аренду как самый рискованный вариант инвестиции Германии

Многие считают, что недвижимость — это самый стабильный и надёжный метод инвестиций. Цена недвижимости всё время растёт, а если квартира не просто стоит, а постоянно принимает арендаторов, то недвижимость становится не просто инвестицией, а неплохим пассивным доходом.

Расскажу, почему в Германии такая схема не работает.

Нельзя просто так взять и купить жильё в Германии

Не забываем, что любая сделка с жилой недвижимостью влечёт немалые дополнительные расходы:

  • на покупку Kaufnebenkosten, см. в статье Ипотека и процесс покупки квартиры в Германии +12-15% от стоимости жилья;
  • страховки:от 3-х лиц и ущерба; на стены и крышу; от ущерба окружающей среде (особенно для домов с отоплением на газу=практически для всех домов); на непредвиденные расходы – выход из строя всех электроприборов, замена системы водоснабжения и т.д.;
  • вывоз и переработка мусора;
  • налоги на собственность + налог на землю;
  • хаусфервальтунг + миттефервальтунг (управление домом и арендой).

Все эти расходы по закону несёт именно собственник жилья: вписать их в договор и переложить на арендатора — нельзя. Так что прежде чем начать зарабатывать на собственной квартире, нужно основательно потратиться.

Ок, я заплатил все эти налоги, страховки и взносы. Теперь уже можно сдавать МОЮ квартиру и наслаждаться пассивным доходом?

В принципе, да.

Но вот вам три закона, способные расколоть сердце на две части. В одной будет ликовать съемщик, в другой — рыдать арендодатель.

Kappungsgrenze «Максимально допустимое значение»

С 2001 г. собственникам запрещено повышать стоимость аренды больше, чем на 20% за 3 года.

Некоторым землям это ограничение показалось недостаточным, поэтому с 2013 г. в Берлине верхняя граница повышения аренды – 15%. Эту норму взяли на вооружение Гамбург, Мюнхен, Дрезден и все студенческие города.

Mietpreisbremse «Тормоз стоимости аренды»

Kappungsgrenze относился к действующим договорам, поэтому собственники начали увеличивать цену при заключении нового контракта. Рост квартплаты после окончания достигал порой 45%. В Сенате Берлина решили остановить разгул цен и ввели Mietpreisbremse «Тормоз стоимости аренды».

Теперь при смене съемщика плата может быть увеличена лишь на 10% выше средней цены по району. Сенат даже создал ориентир — «уровень аренды» (Mietspiegel). Его можно узнать в специальном справочнике.

Закон вступил в силу в Берлине на 10 лет 1 января 2015, разошелся по другим землям и затормозил повышение арендной платы в Баварии, Бранденбурге, Гамбурге, Гессене и некоторых других регионах.

Mietendeckel «Крышка для аренды»

Кому крышка — понятно из содержания закона. Приняли его в прошлом году как антикризисную меру на время пандемии и несколько лет после неё.

По новому закону хозяева квартир вообще лишились права повышать арендную плату в течение ближайших пяти лет. Закон вступил в силу в феврале 2020, но актуальной признана цена по состоянию на 18 июня 2019 года (именно так, задним числом). Mietendeckel ограничил цены за кв. метр сдаваемого жилья по каждому району в городе.

Ну что, вы всё ещё не передумали сдавать свою квартиру? Тогда вот последний факт, после которого точно передумаете:

В некоторых регионах запрещен простой жилья дольше 6 месяцев, а квартиросъемщики не обязаны делать ремонт при выезде. Теперь все.

Похожие темы:  аренда  бюджет  Недвижимость
Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в pinterest
Поделиться в vk
Поделиться в odnoklassniki

Оглавление

Читать ещё

Ипотека и процесс покупки квартиры в Германии

Ипотека и процесс покупки квартиры в Германии

Как купить квартиру в Германии: условия, правила, дополнительные траты. Всё о немецкой ипотеке
Составляем бюджет эмиграции

Составляем бюджет эмиграции

Как посчитать расходы на эмиграцию: оформление документов, переезд, первые месяцы жизни в новой стране
Как снять квартиру в эмиграции: 2 года спустя

Как снять квартиру в эмиграции: 2 года спустя

Как мы сняли первую и вторую квартиру в Австралии, чем они отличаются, чему мы научились в процессе
Как снять квартиру в Австралии

Как снять квартиру в Австралии

Как и где искать подходящее жильё, как получить хороший контракт без рекомендаций и связей, как не ошибиться в выборе квартиры
Как мы переехали в Милан

Как мы переехали в Милан

Переезд из Чусового в Милан: подготовка, документы, ВНЖ, бюджет и адаптации семьи с двумя подростками
Недвижимость в мире

Недвижимость в мире

Цены на недвижимость в мире, налоги на собственность, условия покупки в разных странах, безопасность сделок и владения
Как купить недвижимость за границей

Как купить недвижимость за границей

Как выбрать подходящий дом, сотрудничать ли с риелторами, как удалённо открыть банковский счёт, как избежать мошенничества

Добавить комментарий

53525086

Этот сайт использует cookies, вы не против?

Подпишитесь

Чтобы ничего не упустить