Ипотека и процесс покупки квартиры в Германии

В Германии половина населения живёт в съёмном жилье. Это связано и с высокой ценой на недвижимость, и с тем, что здесь нормально переезжать по учёбе/работе в другую землю/город. Третья причина — сняли жилье 10-20-50 лет назад, а цена аренды практически не меняется.

Топ-10 дорогих городов по стоимости 1 кв.м на 2020 год

Важная информация про покупку жилья в Германии

Помимо стоимости самого жилья нужно еще заплатить Kaufnebenkosten — расходы на покупку. 

Пример расчета при покупке вторички стоимостью 150.000€ в городе и земле, где я живу (Дюссельдорф, Северный Рейн-Вестфалия):

• Grunderwerbsteuer (налог на покупку недвижимости) 6,5%=9.750€;
• Комиссионные маклеру 3,57%=5.355€ (≈80% квартир продаются через маклера);
• Нотариальное заверение и внесение в кадастровую книгу≈1,5%, 2250€;
• Осмотр квартиры специалистом-строителем 300€ (необязательно, но учитывая то, что мало, кто разбирается в строительном деле в Германии — стоит сделать);
• Проверка договора о покупке юристом 250€ (необязательно, но учитывая, что мало кто разбирается в немецкой юриспруденции — тем более стоит).

Итого 17.905€ — это плюс 12% от суммы покупки.

В других землях могут быть другие проценты, доходит до 15%.

Покупать квартиру можно „с проживающими там жильцами“

Что это значит – читайте в статье о сдаче жилья в аренду в Германии или у меня в инстаграме @das_studium.

Во многих землях Германии принят закон о заморозке цен на арендную плату, вы не сможете повышать стоимость аренды жильцам после покупки квартиры, и не сможете их выселить в ближайшие 8-15 лет, разница в законодательстве зависит от города, земли.

Наличие недвижимости НЕ дает вам гражданство, возможности здесь постоянно жить, не дает право на работу. 

Если у вас не пропало желание купить жилье в Германии, то рассказываю дальше.

Ипотека в Германии

Начальный капитал иметь не обязательно: ипотеку могут дать как под 100% стоимости квартиры, так и под 112-115% (в зависимости от земли), с расчетом расходов на покупку.

На процентную ставку в стране влияют факторы:

• Законодательство страны
• Налоги
• Ситуация в стране (война, фин.кризис, санкции)
• Конкуренция банков
• Уровень дохода населения и тд.

Процентные ставки по ипотеке в 2021 году:

• в России 7,7%
• в США 2,5%
• в Японии –0,1% (отрицательная)
• в Германии 1%.

Лично у меня в России была ставка 13,7%. Знаете, это очень приятно, что в Германии ~ 1% на ипотеку и могут дать на 112-115% при покупке.

А если вы берете ипотеку на  60-80%, то ставка может быть и ниже, к примеру, на 10 лет сейчас 0,8%, см. график на https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts.html

Основные условия для оформления ипотеки в Германии

• Бессрочный контракт на работу;
• Минимум 3 месяца работы (лучше 6 = пройденный испытательный срок);
• Стоимость квартиры должна быть такой, чтобы ваш ежемесячный платеж был не более 30% от вашего дохода или дохода всей семьи (калькуляторы расчета можно найти в интернете);
• Чистая SCHUFA=чистая кредитная история.

Дополнительные лайфхаки

• Если берете меньше 100%, подумайте KfW-Darlehen — это дешевый государственный кредит – 0.7%.
• Новый энергосберегающий дом – для таких домов есть программа поощрения и дополнительные снижения по ипотеке.
• Иногда ипотечный кредит через посредника лучше, чем напрямую у банка (это нормально, пользуйтесь этими опциями тоже).

Итак: вы нашли объявление интересующей вас квартиры. Дальше необходимо сделать запрос Экспозе (инф-я об объекте), договориться о термине для осмотра. Пройти сам осмотр и, если вас все устраивает, забронировать дом у маклера (предоставив банковскую справку о предварительно одобренной сумме). Если маклер/собственник соглашаются на сделку, банк оформляет покупку, нотариус заверяет сделку, в домовую книгу заносятся ваши данные и, после оплаты все расходов на покупку, вы получаете заветные ключи. Всё! Вас можно поздравить. Или нет? 😉

Как вы думаете, в каких случаях покупать свое жилье в Германии целесообразно?